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    05/03/2013 - Interview de Nicolas Duboille sur l’actualité de la fiscalité immobilière

    Nicolas Duboille (Granrut) : "la réforme des plus-values immobilières devrait redevenir d’actualité".

    Avocat associé chez Granrut, société d’avocats, Nicolas Duboille nous livre ses réflexions sur la loi de finances pour 2013 dans le domaine immobilier.

    > Il est question de modifier la fiscalité de l’assurance-vie pour inciter les institutionnels à revenir vers le logement. Comment cela peut-il se faire ?

    N. B. : "Le Gouvernement a fait part de son souhait qu’une partie de l’épargne investie en assurance-vie soit orientée vers le logement. Cette orientation pourrait passer par la voie fiscale. On peut en effet modifier la fiscalité de l’assurance-vie pour les nouveaux contrats, ou pour les nouveaux versements sur les contrats existants, mais il paraît difficile de modifier la fiscalité des contrats qui sont déjà ouverts. Le durcissement pourrait passer par une hausse de la fiscalité perçue au fil de l’eau, ou par un allongement de la durée de vie des contrats pour l’application de la taxation des revenus au taux forfaitaire de 7,5 %."

    > La fiscalité est actuellement très incertaine...

    N. B. : "Il y a un problème de stabilité et de qualité de la norme fiscale. La contribution additionnelle à 1’IS de 3 % instituée par la loi de finances rectificative de l’été dernier en est un exemple. Les distributions réalisées par les SIIC donnaient lieu à taxation, excepté pour les distributions au sein des groupes SIIC. La troisième loi de finances rectificative pour 2012 a généralisé l’exonération à toutes les distributions effectuées par les SIIC, mais de façon temporaire en contrepartie d’un engagement pris par le secteur de construction de logements dans le secteur intermédiaire."

    > L’administration a cependant intégré toutes ses instructions dans le BOFIP. N’y gagne-t-on pas en lisibilité de la règle ?

    N. B. : "L’administration fiscale a en effet mis en ligne en septembre dernier une base de données BOFIP-Impôts qui rassemble la doctrine fiscale. En réalité, cette base n’a pas intégré l’ensemble des instructions préexistantes. Pour les SIIC par exemple, les instructions relatives au régime de l’article 210 E du CGI n’ont pas été reprises alors que le régime dérogatoire est subordonné à un engagement de conservation de l’immeuble par l’acquéreur. Ces instructions conservent donc leur intérêt. Les points qui sont sujets à contestation, la "zone grise" s’accroît. On a vu aussi par exemple que la réforme du régime Malraux, qui remonte à la loi de finances pour 2009, avait donné lieu à un projet d’instruction en juillet 2009, mais que les premiers commentaires de l’administration n’ont été intégrés au BOFIP qu’en octobre 2012. Ces commentaires sont de plus très succincts."

    > Faut-il redouter plus de contentieux sur le régime Malraux ?

    N. B. : "Je ne le pense pas car depuis cette réforme de 2009, qui a remplacé le régime de déficits fonciers par un système de réduction d’impôt, ce mécanisme est davantage sécurisé. Ainsi, par exemple, la liste des dépenses éligibles est bien plus large, sous réserve bien sûr de respecter les conditions de travaux exigées par le programme de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). Mais certaines questions restent soumises à interprétation. Ainsi, lorsque la rénovation de l’immeuble donne lieu à une vente à rénover (VIR), peut-on admettre que la réduction d’impôts porte également sur les droits d’enregistrement ? À mon sens, la réponse est positive, mais la question n’est pas tranchée."

    > Qu’en est-il du droit d’enregistrement de 5 % pour les cessions de titres de SPI ?

    N. B. : "La loi de finances pour 2013 a prévu que l’assiette des droits d’enregistrement de 5 % pour les cessions de titres de société à prépondérance immobilière est désormais la valeur réelle de biens après déduction du seul passif afférent à l’acquisition des biens. Il en résulte que les dettes non liées à l’acquisition ne sont plus prises en compte. Mais, appliquée à la lettre, cette règle interdit de déduire des dettes qui seraient contractées pour la réalisation de travaux d’amélioration par exemple, ce qui n’est pas très logique. La DLF doit se prononcer mais nous sommes ici encore dans l’incertitude. Dt autres questions sur ce point se posent, par exemple le fait de savoir si cette règle s’applique en cas de cession de titres d’OPCI.

    > Après l’annulation par le Conseil constitutionnel de la réforme des plus-values, faut-il s’attendre à une nouvelle réforme ?

    N. B. : "Le Conseil constitutionnel a censuré l’article 15 de la loi de finances pour 2013 qui réformait le régime d’imposition des plus-values immobilières. L’article aurait sans doute pu être partiellement annulé, mais il l’a été en totalité. Par cette décision, le Conseil constitutionnel a également neutralisé la mesure temporaire de d’abattement exceptionnel de 20 % pour les cessions, autres que les terrains à bâtir réalisées en 2013. Ce faisant, il a empêché le "choc d’offre" voulu par le Gouvernement. Il est donc probable que ce sujet revienne d’actualité lors de la prochaine loi de finances rectificative qui est annoncée.

    Source : Jurishebdo immobilier

  • Compétences

    Droit fiscal

    Secteur d'activités

    Immobilier

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